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房地产市场崩溃的头号受害者-信托

时间:2014-07-22   来源:中国信托网

随着房地产市场一步步降温,今年上半年,融资公司资金链断裂、董事长跑路等新闻频频传出,房地产信托也成为了一个高风险悬崖。

据信托数据显示,今年全年集合房地产信托预计到期规模总计为1780亿元,其中上半年约为807亿,下半年约为973亿。2014年是房地产信托兑付的高峰期。

不仅如此,房地产信托的成立规模也在逐步减少,中小房企越来越难被选为信托的交易对手。信托数据还显示,今年上半年,房地产集合信托共融资1192.26亿元,占总规模的27.76%,这一比重并不高,与2013年相比下降约2.34%。

除了严格选择交易对手、合作项目之外,信托公司还需更加注重风控的规范和严密性,诸如通过多重保障、超值质押、个人担保、派驻董事、专户管理等措施预防可能出现的风险。

尽管不少信托计划被提前终止或兑付,但今年全年房地产信托依然面临较大的兑付压力。

信托数据显示,集合房地产信托今年全年的预计到期规模总计为1780.06亿元,其中一季度368.48亿元,二季度439.15亿元,三季度444.61亿元,四季度527.82亿元。

具体到各家信托公司来说,今年全年新华信托面临的到期规模最大,预计达到139.7亿元。此外,还有中融信托、华润信托、中信信托面临的到期规模超过100亿元,分别为109.7亿元、104.9亿元及104.2亿元。

问题暴露的房地产开发商普遍都有的毛病在于:摊子铺得太大,资金投入太多,对前景过于乐观;一旦由于资金成本上升、监管收紧银根而借不到钱,就突然失控。从而导致多米诺效应出现——融资方资金链断裂引发了交易对手的连锁反应。

21世纪网以一家名为舒斯贝尔的中小型房企为例:

该公司通过母子公司和关联公司之间相互担保、股权质押等方式向信托“圈钱”十几亿元。舒斯贝尔名义上是澳大利亚外资公司,实际控制人齐氏家族通过在各地成立项目公司运营国内业务。其关联公司乾正置业的控股股东展冠投资也成为融资链条上的重要一环。

中 航信托曾发起天启16号齐鲁证券股权投资集合资金信托计划,募集1.5亿用于向展冠投资发放信托贷款”,展冠投资持有的齐鲁证券5000万股股权作为质押 物。计划到期后,质押股权被转手至新时代信托,后者成立“慧金299号集合资金信托计划”,募集金额1.2亿元。该计划到期后,股权又被击鼓传花,转移至 昆仑信托之手。

舒斯贝尔还通过中航信托成立了另外两款信托计划,旗下子公司、相关企业股权及持有土地都被用作抵押。庆幸的是,中航信托已经从该信托成功脱身,该计划的相关权益已经被转让予中国华融资产管理公司,舒斯贝尔名下地块及关联公司股权被司法拍卖。

然而新华信托、中融信托、长城信托就没有这么幸运了。这些信托要么遭遇房开商控制人跑路、被捕,要么只能自行“埋单”。

 

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